Il sottotetto è lo spazio compreso tra l’ultimo solaio calpestabile di un’abitazione e la copertura dell’edificio. Tradizionalmente considerato un vano tecnico o adibito a deposito, negli ultimi anni si è diffusa sempre più l’esigenza di rendere abitabile un sottotetto, trasformandolo in una vera e propria parte funzionale della casa. Tuttavia, affinché il sottotetto diventi abitabile, è necessario che rispetti determinati requisiti tecnici e normativi, come l’altezza minima, il rapporto aeroilluminante e un adeguato isolamento termico.
In origine, il sottotetto serviva soprattutto a garantire un’intercapedine d’aria tra l’ambiente interno e il tetto, contribuendo all’isolamento termico naturale dell’edificio. Oggi, grazie a normative più flessibili e a tecnologie edilizie avanzate, è sempre più frequente il recupero del sottotetto a fini abitativi, un’opzione interessante sia dal punto di vista funzionale che da quello immobiliare.
Differenza tra sottotetto e mansarda abitabile
Sebbene spesso vengano confusi, sottotetto e mansarda abitabile non sono sinonimi. Il sottotetto, per definizione, è uno spazio grezzo e non destinato alla permanenza delle persone. La mansarda, invece, è un sottotetto che ha acquisito i requisiti di abitabilità: quindi un ambiente vivibile, con altezze, luminosità e comfort adeguati alla vita quotidiana.
Dal punto di vista strutturale, il sottotetto non abitabile presenta aree con altezze ridotte, spesso inferiori a 1,80 metri, soprattutto in prossimità della gronda. In questi casi, lo spazio è sfruttabile solo in parte. In una mansarda abitabile, invece, la distribuzione degli spazi è ottimizzata per l’uso domestico, con superfici funzionali, aperture luminose e impianti conformi.
Recupero sottotetto: requisiti per rendere abitabile un sottotetto
Rendere abitabile un sottotetto significa adeguare lo spazio agli standard richiesti dalla normativa edilizia. Il primo parametro da rispettare riguarda l’altezza minima del sottotetto abitabile: per i locali principali, come soggiorni e camere, è fissata a 2,70 metri, mentre per gli spazi di servizio può scendere a 2,40 metri. Tuttavia, molte leggi regionali consentono deroghe, prevedendo soglie inferiori nei centri storici o in zone montane, dove l’altezza minima può essere anche di 2,40 metri nei locali principali.
Un altro requisito fondamentale è il rapporto aeroilluminante: la superficie finestrata deve essere almeno 1/8 della superficie calpestabile, per garantire una buona ventilazione e illuminazione naturale. Infine, il sottotetto deve essere adeguatamente isolato dal punto di vista termico e acustico, per ottenere il certificato di agibilità.
Le novità normative sul recupero del sottotetto: il Decreto Salva Casa
Con l’introduzione del Decreto Salva Casa, il legislatore ha voluto semplificare e incentivare il recupero sottotetto a fini abitativi. Il decreto ha modificato l’art. 2-bis del D.P.R. 380/01, rendendo possibile la ristrutturazione del sottotetto anche quando non vengono rispettate le distanze minime tra edifici, purché l’altezza e la sagoma originarie vengano conservate.
Una delle modifiche più rilevanti riguarda l’abbassamento dell’altezza minima per i locali abitabili da 2,70 a 2,40 metri, rendendo più semplice trasformare un sottotetto in mansarda abitabile. Inoltre, è stata ridotta anche la superficie minima per i monolocali, portandola a 20 mq per una persona e a 28 mq per due, favorendo la creazione di micro-appartamenti ricavati dal sottotetto.
Il rapporto aeroilluminante nei sottotetti abitabili
Uno dei principali ostacoli per rendere abitabile un sottotetto è spesso rappresentato dalla scarsa presenza di aperture naturali. Il rapporto aeroilluminante minimo richiesto dalla normativa è di 1/8: significa che per ogni 8 mq di pavimento devono esserci almeno 1 mq di finestre. Se il sottotetto non soddisfa questo parametro, è necessario intervenire strutturalmente con nuove aperture.
Le soluzioni più adottate includono finestre verticali, abbaini e lucernari installati sulla falda del tetto. Quando possibile, si possono anche realizzare terrazze a tasca, eliminando porzioni della copertura con altezze insufficienti per creare spazi aperti. Questi accorgimenti non solo permettono di rispettare il rapporto aeroilluminante, ma migliorano anche il benessere abitativo e l’estetica del sottotetto.
Isolamento e ventilazione per un sottotetto abitabile
Una ristrutturazione del sottotetto non può prescindere da un corretto intervento sull’isolamento termico e sulla ventilazione della copertura. Un sottotetto abitabile deve essere protetto dal freddo in inverno e dal caldo in estate, attraverso la coibentazione della struttura.
L’isolamento può essere realizzato sia all’estradosso (sopra il tetto), sia all’intradosso (internamente), utilizzando materiali ad alte prestazioni termiche. È fondamentale anche prevenire la formazione di condensa e ponti termici, che possono compromettere la salubrità degli ambienti.
Per migliorare il comfort climatico, si può adottare un sistema di ventilazione sottotegola, che favorisce la circolazione dell’aria tra il manto di copertura e lo strato isolante. La ventilazione naturale, anche detta microventilazione e macroventilazione, è una strategia efficace per mantenere costante la temperatura e prolungare la durata del tetto.
Permessi e costi per ristrutturare un sottotetto
Ristrutturare il sottotetto e trasformarlo in ambiente abitabile richiede specifici titoli edilizi, che variano a seconda della località e del tipo di intervento. In molti casi è sufficiente presentare una SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività), ma nei progetti più complessi può essere necessario il permesso di costruire.
I costi di ristrutturazione di un sottotetto variano in base allo stato iniziale dello spazio, alla superficie, alla tipologia di lavori (strutturali, impiantistici, finiture) e alla qualità dei materiali scelti. Tuttavia, l’investimento può essere in parte recuperato attraverso gli incentivi fiscali previsti per la ristrutturazione edilizia.
Bonus fiscali 2025 per il recupero e la ristrutturazione sottotetto
Nel 2025 è ancora possibile ristrutturare il sottotetto usufruendo di vantaggi fiscali. Il principale è il bonus ristrutturazioni, che prevede una detrazione IRPEF del 50% sulle spese sostenute per interventi edilizi fino a un massimo di 96.000 euro per unità immobiliare. La detrazione va ripartita in 10 rate annuali di pari importo.
A questo si può affiancare il bonus mobili, utile per l’acquisto di arredi ed elettrodomestici destinati al sottotetto abitabile, e l’ecobonus, se la ristrutturazione include anche interventi di efficientamento energetico, come l’isolamento termico del tetto o la sostituzione degli infissi.
Il recupero del sottotetto è considerato un intervento di restauro e risanamento conservativo oppure di ristrutturazione edilizia, rientrando quindi pienamente tra i lavori agevolabili. Anche le parti comuni degli edifici condominiali possono beneficiare dei bonus, ad esempio per l’installazione di lucernari o per l’accesso alle linee vita del tetto.